![]()
Очень многие банки выдают сегодня кредиты не только на покупку жилья на вторичном рынке или же на приобретение уже готовых квартир в новостройках, но также на инвестирование в еще строящиеся дома. Если застройщик аккредитован банком и соответствует всем параметрам, то банк может без проблем выдавать заемщикам кредиты на покупку квартиры в таких еще не построенных домах. Для заемщика выгода очевидна – еще не построенное жилье стоит приблизительно на 20-30% дешевле, чем приобретение квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме. Для того чтобы банк начал сотрудничать с застройщиком последнему нужно иметь хорошую репутацию, документы, которые соответствуют законодательству, ряд уже построенных и сданных в эксплуатацию объектов, хороший опыт работы на рынке и так далее. Некоторые банки также отмечают, что объекты должны быть готовы не менее чем на 15%. Самый лучший вариант – выбрать партнерскую программу, по которой банк кредитует застройщика. В этом случае заемщик может получить наиболее выгодные процентные ставки по ипотеке, ряд существенных бонусов и уверенность в надежности застройщика.
Риски, за которые приходится платить заемщику при инвестировании в недостроенное жилье.
В любом случае за все риски, связанные с покупкой недвижимости своим рублем платит заемщик. Банки выдают кредиты на недостроенные квартиры в среднем дороже на 1-3 процентных пункта, чем на квартиры на вторичном рынке. Обычно после оформления права собственности на жилье процентные ставки снижаются до уровня ставок кредитов на жилье на вторичном рынке. Если банк совместно с застройщиком имеет партнерскую программу, то надбавки может и не быть – сегодня банки стремятся привлекать все больше клиентов, а это значит, что они предлагают более выгодные условия для заемщиков по ипотечным кредитам, чем еще 4-5 лет назад.
Ипотечный кредит на жилье будет выгоден, если квартира становится объектом инвестирования.
Важно понимать, что инвестирование в недостроенное жилье имеет ряд особенностей. Например, возможная заморозка строительства на какой-то период времени будет означать, что заемщик еще долгое время не сможете переехать в новое жилье. Это автоматически увеличивает расходы на аренду жилья на тот срок, пока будет идти строительство. Поэтому кредит на недостроенное жилье будет брать выгодно, если квартира приобретается в качестве инвестиционного объекта. В противном случае заемщик может оказаться в затруднительном положении. Кроме этого, даже если строительство финансирует банк, то это не означает, что стройка не может быть заморожена. Особенно актуально говорить о рисках в моменты кризиса и стагнации экономики. В этот период и банковский сектор, и сектор недвижимости переживают не лучшие времена – можно просто вспомнить 2008 год, когда множество инвесторов потерпели убытки и потеряли свои деньги. С другой стороны нужно понимать, что вложение денег в недвижимость – едва ли не лучший вариант для инвестора хотя бы сохранить сбережения.
Подумывая о том, стоит ли инвестировать в недвижимость на этапе строительства стоит проанализировать следующие моменты.
1. Рост цен на недвижимость. Чем быстрее и стабильнее растут цены, тем выгоднее инвестировать. При инвестировании в недостроенный объект, жилье в котором прогнозировано будет дорожать риски немного снижаются. Стоит посчитать выгоду, ориентируясь на процентные ставки по банковским кредитам и тенденции роста цен на жилье. Если по кредиту вы будете платить около 14% годовых, а цена жилья будет увеличиваться менее чем на 14% в год, то положительный инвестиционный эффект мало вероятен.
2. Ликвидность жилья. Самые лучшие объекты инвестирования – квартиры в хороших районах. Также учитываются отделка внутри квартиры, готовность коммуникаций, развитая инфраструктура. Обо всем этом должен позаботиться застройщик. Шикарная квартира – намного более высоколиквидный объект, чем квартира с плохой отделкой и отсутствующими поблизости парковкой, детским садиком и поликлиникой.
3. Готовность дома. Инвестировать в строительство, которое только начинается крайне рискованно. Лучшие вложения будут в дома, где объект готов хотя бы на 30%. Чем выше степень готовности объекта к сдаче в эксплуатацию, тем выше вероятность того, что инвесторы получат свои квартиры. Но здесь автоматически будут расти цены на недвижимость.
4. Количество банков, которые аккредитовали выбранный объект недвижимости. Чем больше крупных банков согласятся выдавать ипотечный кредит на покупку жилья в конкретном недостроенном объекте, тем выше вероятность того, что застройщик все-таки надежный. Хотя 100% гарантию это не дает.
5. Текущая экономическая ситуация. В случае повторения кризисных перспектив строительство потенциально может быть заморожено или вообще не завершено. Стоит ли рисковать? Решать вам.